To bardzo istotne pytanie, z którym ostatnio spotkałam się w ramach mojej praktyki zawodowej. Zdarza się bowiem, że spadkodawca z różnych powodów chciałby przekazać swój majątek w postaci nieruchomości wyłącznie jednemu ze spadkobierców a pozostałych pominąć. Zazwyczaj jednak w takiej sytuacji spadkobiercy nieobdarowani mają prawo do zapłaty zachowku od osoby, której przypadł cały majątek spadkowy w postaci nieruchomości. Czy jest jednak jakieś rozwiązanie, które spowoduje, że zachowek nie będzie się należał? Oczywiście, że tak!

Poza wydziedziczeniem, które oznacza w istocie pozbawienie prawa do zachowku, jest jeszcze inne rozwiązanie, o czym poniżej.

Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości i nosisz się z zamiarem przeniesienia jej własności np. tylko na jedno swoje dziecko, a drugie z jakiś powodów chcesz pominąć, to możesz zawrzeć z tym pierwszym umowę o dożywocie. Dożywocie uregulowane jest w art. 908 k.c. i oznacza, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, tj. przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zbywca nieruchomości zapewnia więc sobie dach nad głową, utrzymanie i opiekę od nabywcy w zamian za to, że przekaże mu na własność swoją nieruchomość. Zawarcie dożywocia skutkuje tym, że po śmierci zbywcy, nabywca nie ma obowiązku zapłaty zachowku na rzecz spadkobierców. Nieruchomość nabyta w drodze dożywocia nie zalicza się bowiem do spadku przy obliczaniu zachowku. Pamiętaj jednak, że przeniesienie własności w drodze umowy dożywocia nie jest możliwe w przypadku tzw. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Z pewnością jest to zawiłe dla osoby niebędącej profesjonalistą, ale własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nie jest w znaczeniu prawa „nieruchomością”. Mieszkania spółdzielcze mają status „prawa”. Tak więc jesteś w tym przypadku właścicielem „prawa” a nie „nieruchomości”. Tylko zaś „nieruchomość” może stanowić przedmiot umowy o dożywocie.

Często też uważa się – niestety mylnie, że aby uniknąć obowiązku zapłaty zachowku wystarczy przenieść własność nieruchomości na osobę najbliższą, np. jak wyżej, na jedno z dzieci, w drodze darowizny. Ta jednak zalicza się do spadku przy obliczaniu wysokości zachowku, więc obdarowany spadkobierca będzie miał obowiązek zapłacić zachowek na rzecz innego „poszkodowanego” spadkobiercy, który ze spadku nie otrzymał nic, bowiem darowana nieruchomość stanowiła cały majątek spadkodawcy. Wyjątkowo, na poczet zachowku nie dolicza się darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku, dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty licząc od śmierci spadkodawcy.

Umowa darowizny dotycząca nieruchomości, jak i umowa dożywocia wymagają formy aktu notarialnego, dlatego winny być zawarte u notariusza.